デザイナーの中で、服飾・ファッション分野のデザインを専門とする人をファッションデザイナーと呼びます。デザイン画を書いたりしています。
債務者が返済不能になり、抵当権が実行されると、抵当権設定後の賃借権はこれに対抗できず、借地人や借家人は担保資産の売却時に土地・建物を明け渡さなければならなくなる。
これは一見すると、借地人や借家人には酷なように思えるが、他の住居を探すだけの一定の猶予期聞があれば、十分であろう。
これも合理的である。
先に権利を設定したほうに優先権を認めるのが常識である。
「後出し」は許されるべきではない。
日本では例外的に、抵当権に設定されている土地・建物については短期の賃借権が3年間にかぎり認められている。
この権利を短期賃借権という。
この権限の存在のために、明渡要求等は裁判所に求めなければならず、それに要する費用などは無視できない大きさになる。
その結果、抵当権者や土地・建物の買受人にとって、借地人や借家人から建物を明け渡してもらうことは大きな負担になっている。
しかし、さらにこれを悪用して、故意に短期賃借権を設定し、返済不能となった債務者が債権者から利益を得るという事件が多発している。
これは詐害的短期賃借権と呼ばれる。
現実には後出しが認められている短期賃貸借制度の濫用事例とは、次のようなものである。
いま、ある資金の借り手が抵当権の設定されている土地・建物を他人(じつは共謀者)に貸して、賃借権を設定登記する。
契約の際に、実際に支払っていない高額の保証金や敷金を、借家人が支払ったことにして、敷金の額も登記する。
借家人に立退きを命じる際には、敷金は返済しなければならない。
このような条件のもとで債務者が支払不能に陥り、土地・建物が競売に付された場合には、その土地・建物の価値はきわめて低く評価される。
新しくその土地・建物を購入する人にとっては、短期賃借権のために、借家人に対する立退き請求などの煩雑な作業にともなう時間的費用や、高額の敷金を負担しなければならない。
その結果、抵当権者(資金の貸し手)は著しく不利な立場に立たされる。
競売による資金回収の可能性は低下する結果、それを寸脅しーとして、債務者が資金の貸し手に対して、債務の減額を要求するという事態が発生する。
現実には「後出し」を認めているのである。
裁判所の判断はこれに対して、司法は短期賃借権よりも抵当権のほうが優越しているという判断を示していたが、ある時期を境に異なった判決をいい渡した。
この濫用を予防するための措置として、従来は抵当権者(資金の貸し手)がみずから短期賃借権(これを併用賃借権という)を設定することによって、第3者向けの短期賃借権を排除しようとしてきた。
つまり、地主が他人に貸すのを妨げるために、銀行みずからが借地人になる契約を結ぶ。
しかし、1989(平成元)年の判決によって、この併用賃借権を使う手段は認められなくなった。
最高裁は、短期賃借権については一定の意義がある点を評価したうえで、それを無条件に排除してしまう併用賃借権は無効にすべきという判決を下した。
これによって、詐害的な短期賃借権者に対する抵当権者の対抗措置は無効となってしまった。
新たな判決のもとでは、競売で買い受けた土地・建物の所有者のみが、その土地・建物を占有す(注)る人を排除する権利があるとされた。
つまり、抵当権者には立退きを請求する権利さえ認められなくなってしまった。
(注)1999(平成11)年1月27日、最高裁第一小法廷は、民法395条但書に基づく明渡し請求事件を大法廷に移すと決定した。
このため、この判例は変更される可能性が高まっている。
このような賃借権保護は、土地・建物の利用や借家の供給量に顕著な影響を及ぼす。
短期賃貸借制度を経済学的に評価すると、その目的は、借家人の権利を保護することによって、家賃を高め、債務者である土地・建物の供給者の収入や流動性を確保しようとする点にあると考えられる。
右のことを、図812を用いて説明しよう。
縦軸に家賃、横軸に借家の量をとると、抵当権の設定された借家(アパート)の供給量は、短期的には垂直線のSS線で示すことができる。
これに対して借家の需要曲線DDは右下がりに描くことができる。
家賃が低下すれば、より多くの借り手がアパートを借りようとするであろう。
その結果、DD曲線は右下がりである。
いま何らの借家権保護も存在しないとすると、このとき均衡は品点で決定し、家賃は品に決まる。
ここで、短期賃貸借制度によって借家権が保護されると、借家人が有利になる結果、借家の需要曲線はUUまで上方にシフトし、家賃は9から9に上昇し、抵当権設定者(債務者)の家賃収入はOAASで固まれた面積からOAasの面積へと増加する。
短期賃貸借制度による借家権保護があるために、借家の需要は増加し、高い家賃収入が得られるのに対して、この制度が存在しないと、地主が破産して抵当権実行時に突然、立退きを請求されるといったリスクが存在する。
その結果、借家人の需要は減少し、家賃収入は低下する。
この意味で、短期賃貸借制度は借家人保護と同時に抵当権設定者を保護していることに等しい。
いい換えると、借家人を保護する結果、地代や家賃が上昇するために、地主の利益にもなっている。
債務者(H地主)と借家人の利害は一致している。
その結果、債務者と借家人が結託して設定する詐害的短期賃借権の温床になる。
この点で借地借家法の正当事由制度とは異なっている。
借家法は借家人と家主の聞の権利配分を規定しているのに対して、短期賃貸借制度は抵当権者(日資金の貸し手)と借家人の権利配分に決定的な影響を及ぼしている。
抵当権の一つの目的は、担保となっている土地からの収益を債務者である地主に保証することによって、債務不履行のリスクを軽減することにある。
地主である資金の借り手に毎期毎期所得が生じれば、資金の返済も滞ることはない。
この点を考えると、このような短期賃貸借制度による借家権保護は、一定の意義を有すると評価できる。
しかし、借地借家法による実質的に長期の借家権保護を評価することはできない。
第二章で述べたように、長期の借家権保護は図812の供給曲線SSを大きく左へシフトさせる結果になる。
しかし最近、法学者が指摘したように、弊害の多い短期賃貸借制度を廃止しても、ニ疋の明渡し猪予期間を設定すれば、借家人保護を実現でき、かつ被担保物権(土地や建物)からの収益を債務者に保証することもできる。
明渡し猶予期聞の設定は、図812のDD曲線を現状と同じ程度右にシフトきせるであろう。
後述するように、確かに短期賃貸借制度には、資源配分の効率性という観点から評価して、きわめて多くの問題がある。
したがって、明渡し猶予期間を設定すれば、短期賃借権による借家権保護は不要であろう。
このような短期賃貸借制度は、賃貸借市場における土地・建物の供給に影響を及ぼすだけでなく、抵当権設定の契機となった貸出市場にも影響を及ぼす。
貸出市場への影響は、短期賃貸借制度の濫用事件が多発するようになって、次第に明らかになってきた。
このような濫用的短期賃借権に対しては、民法395条で解除制度を準備しているが、裁判にともなって無視できない時間費用や金銭的費用が発生するために、抵当権者(H資金の貸し手)は著しく不利な立場に立たされる。
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